الاحتياطي الفيدرالي: مشاكل العقار الأميركي هيكلية وطويلة المدى

مشاكل , الأميركي , الأحد , الاحتياطي , العقار , الفيدرالي , هيكلية , وطويلة

فقد نحو 7 تريليونات من قيمته على مدار الأعوام الـ6 الماضية

أزمة العقار الأميركي التي نشبت قبل 6 سنوات ما زال يعاني منها القطاع (إ.ب.أ)
الشرق الأوسط : لندن: عادل مراد
جاء في تقرير حديث من الاحتياطي الفيدرالي (البنك المركزي الأميركي) أن مشاكل قطاع العقار ما زالت فاعلة في السوق الأميركية، وأنها متعلقة بحالة الاقتصاد المتردية وضعف التشغيل وصعوبة التمويل، ولذلك فهي مرشحة للاستمرار فترة طويلة. وحدد التقرير مدى التراجع الذي وقع في الأسواق منذ ذروته في عام 2006 بنسبة هبوط قدرها 33 في المائة، مما يعني فقدان القطاع العقاري الأميركي لنحو 7 تريليونات دولار من قيمته. وخلال السنوات الست الماضية فقد عدد قياسي من الأميركيين منازلهم لعدم القدرة على سداد الأقساط العقارية. وتعاني السوق حاليا من معدلات بطالة عالية، وحالة من عدم الثقة في المستقبل، وصعوبة في الاقتراض. وفي الوقت نفسه تتراكم العقارات الشاغرة المصادرة في السوق دون مشترين. وتوقع التقرير أن تستمر صعوبة الاقتراض إلى المدى الطويل.
ويتوقع الاحتياطي الفيدرالي أن تعوق السوق العقارية الأميركية سرعة خروج الاقتصاد من مرحلة الكساد الحالية؛ لأنه مرتبط بوضع البطالة والتمويل في السوق، وطالب بعدة إجراءات لتحسين أوضاع السوق، منها تسهيل فرص الاقتراض لذوي الملاءة الائتمانية الجيدة، ومساعدة الأسر التي تتعرض عقاراتها للمصادرة حاليا لمنع وصول المزيد منها إلى السوق.
ولاحظ التقرير أن وجود نسبة كبيرة من العقارات المصادرة في السوق تضع ضغوطا على الأسعار وتمنع انتعاش السوق، بينما لاحظ ارتفاعات ملحوظة في الإيجارات، مما يعكس زيادة الإقبال على الإيجار كبديل للملكية العقارية في الوقت الراهن. وهاجم التقرير سياسة دفع البنوك المقترضين إلى الإفلاس، وأشار إلى الأضرار التي تمثلها هذه السياسة، ليس فقط في تشريد العائلات غير القادرة على السداد، وإنما أيضا على التكاليف الباهظة لكل الأطراف في عمليات الإفلاس. ورأى التقرير أن بعض عمليات الإفلاس يمكن تجنبها إذا غيرت البنوك من شروط تسديد القروض، وإذا حصلت على تسهيلات لتجنب الحجز على العقارات. وفي الحالات التي لا يمكن فيها استمرار ملكية العقار، يمكن للبنوك أن تسعى إلى وسائل أخرى مثل البيع السريع أو عرض المساكن للبيع الاستثماري وتحويل المالكين إلى مستأجرين في العقار نفسه.
ويرى الاحتياطي الفيدرالي انعكاسات اقتصادية أوسع لأزمة العقار الأميركية في تراجع الإنفاق الاستهلاكي من العائلات الأميركية وانعدام الثقة في المستقبل. وكان التأثير شديدا على الطبقة المتوسطة التي عانت أكثر من غيرها من تراجع أسعار العقار إلى درجة أن القروض العقارية فاقت في قيمتها قيمة العقارات نفسها. ويطلق الاحتياطي الفيدرالي على هذه الحالات اسم «القروض الغارقة»، فيما تسمى الظاهرة في بريطانيا باسم «الائتمان السلبي». ويقدر الاحتياطي الفيدرالي عدد العائلات الأميركية التي تعاني من قروض أكبر من قيمة عقاراتها بنحو 12 مليون عائلة، أي بنسبة عائلة من كل خمس عائلات عليها قروض عقارية. ويصل حجم القروض الأميركية التي تزيد على قيمة العقارات إلى نحو 700 مليار دولار. وتزيد هذه النسبة إلى نصف إجمالي المقترضين في بعض الولايات التي شهدت أكبر نسب الانخفاض العقاري، مثل نيفادا وأريزونا وفلوريدا. وتعد هذه العائلات بمثابة سجناء في عقاراتها لعدم قدرتها على البيع أو إعادة تمويل القروض العقارية.
ويعتبر الاحتياطي الفيدرالي أن الوضع الحالي يجعل الاقتراض متعثرا حتى في الحالات التي تتمتع بملاءة ائتمانية جيدة. وتأخذ صعوبة التمويل عدة أوجه، منها صعوبة شروط التمويل، وفرض رسوم وفوائد عالية، وطلب نسبة مقدم عالية، وندرة عروض التمويل المتاحة في السوق، وصعوبة إجراءات توفير القروض وتعدد الوثائق المطلوبة. ولا ترغب البنوك في الإقراض العقاري حاليا، حتى للحالات المقبولة، بسبب مخاوف التوقف عن الدفع في حالات البطالة أو تراجع قيمة العقار إلى أقل من حجم القرض. ويزداد عدد البنوك الرافضة للتمويل في حالات الشراء العقاري للمرة الأولى.
ويطالب التقرير بعدد من الحلول، منها أن تشترك البنوك في تكوين شركات للإشراف على العقارات المصادرة التي تملكها البنوك من أجل إعادة تأهيلها وعرضها للإيجار في السوق. من الحلول الأخرى عرض العقارات المصادرة للبيع الفوري بالمزاد للمستثمرين، أو تأجيرها للعائلات التي طردت من العقارات.
ويستنتج التقرير أن الوضع الحالي يعكس تحولا في نظرة البنوك إلى أسواق العقار وعدم رغبتها في تحمل المزيد من المخاطر فيه. ويضيف أنه لو كانت هذه الإجراءات مطبقة في فترة ما قبل الأزمة لتوجه معظم الاستثمار نحو بناء عقارات للإيجار وليس للملكية. ويمثل الوضع الحالي تحديا لواضعي السياسات لتوفيق أوضاع السوق من حيث العقارات الشاغرة مع أوضاع التمويل السائدة في الأسواق اليوم. من ناحية أخرى، تشير أحدث مؤشرات العقار من موقع «زيلو» العقاري الأميركي إلى أن أسعار العقار في المدن الأميركية الرئيسية تراجعت خلال شهر سبتمبر (أيلول) الماضي بنسبة 0.1 في المائة، ولكن هذا التراجع لم يؤثر في معنويات السوق، حيث مستوى الأسعار ما زال أفضل مما كان عليه في العام الماضي وبنسبة 1.7 في المائة. وشمل التراجع المرحلي مدنا رئيسية مثل شيكاغو ونيويورك وبوسطن. ولكن التراجع المرحلي لم يصل إلى مدن سياحية مثل فينيكس وميامي التي حافظت على معدلات مستقرة أو مرتفعة بنسب طفيفة. من ناحية أخرى شهدت ولاية كاليفورنيا تراجعا في حجم العقارات المتاحة في السوق في فئة المدخل، وكان ذلك بفضل الإقبال الاستثماري على هذه العقارات بغرض تأجيرها. ونتج عن هذا الوضع ظهور صعوبة لصغار المشترين الذي يريدون دخول السوق للمرة الأولى بغرض السكن.
ويعزز التوجه نحو الشراء الاستثماري بغرض التأجير أن معدلات الإيجارات الأميركية استمرت في الارتفاع، وبنسبة 0.2 في المائة في الشهر الأخير، أو بإجمالي 12.8 في المائة خلال آخر 12 شهرا وفقا لمؤشر «زيلو» للإيجارات الأميركية. وقال كبير الاقتصاديين في «زيلو» ستان همفريز إن التراجع خلال الشهر الأخير لا يشير إلى تيار مستمر من الهبوط، لأن النصف الثاني من العام أضعف تقليديا من النصف الأول. وهو ينصح المستثمرين في العقار الأميركي بالنظر إلى المدى البعيد وعدم قراءة الكثير في المؤشرات الشهرية. وأضاف أنه يعتقد أن التوجه العام للسوق ما زال إيجابيا وإن كان بمعدل أقل من الطبيعي.
وتوضح مؤشرات الموقع أيضا أن معدل مصادرة العقارات لتأخر سداد قروضها العقارية تراجع أيضا إلى ستة عقارات من كل عشرة آلاف منزل، هبوطا من 6.4 منزل في الشهر الأسبق. وفي كاليفورنيا يعاني المشترون الجدد من ندرة وجود العقارات المناسبة للشراء بسبب هجمة استثمارية على العقارات الصغيرة بغرض تأجيرها. ويخطف المستثمرون العقارات التي تصل إلى السوق بالدفع الفوري وإنهاء الإجراءات بسرعة، وهو ما لا يستطيع المشترون الجدد منافسته لحاجاتهم إلى الاقتراض العقاري من أجل الشراء، وهو الأمر الذي يستغرق فترات أطول.
* ارتفاع التكاليف وفي جانب آخر من السوق، يشكو مستثمرون من ارتفاع تكاليف بيع وشراء العقارات الأميركية بسبب طبقة سماسرة العقار التي تطالب بنحو 6 في المائة من ثمن العقارات عمولة. ولا تتعدى نسبة هذه العمولة في بريطانيا أو أوروبا نسبة 2 إلى 3 في المائة من قيمة العقار. ويقدر باحث في جامعة شيكاغو أن سماسرة العقار يتقاضون عمولات إضافية دون مقابل تصل إلى 8 مليارات دولار سنويا يعتبرها خسارة للاقتصاد الأميركي.
ويحير هذا الوضع الكثير من الاقتصاديين الذين يعرفون أن الإنترنت يتكفل بكافة عمليات الوساطة منخفضة الكفاءة في مجالات كثيرة، ما عدا في مجال العقار؛ فعلى الرغم من انتشار شركات التعامل الرخيص على الإنترنت والبيع المباشر من أصحاب العقار، يحتفظ سماسرة العقار الأميركيون بحصة 80 في المائة من حجم السوق، ولا يخفضون تكاليفهم.
وفي بعض المناطق تعمل شركات العقار كاحتكارات محلية ذات شبكات اتصال خاصة، ومعلومات سوق عن العقارات المعروضة للبيع غير متاحة لمن هم خارج هذه الشبكة. ولكن الحكومة الأميركية فرضت على الشركات قبل فترة فتح هذه الشبكات للجميع، ومع ذلك لم تنخفض عمولات الشركات، بل إنها زادت من متوسط 5 في المائة إلى 5.4 في المائة.
وهناك الكثير من النظريات المتداولة عن سبب ارتفاع عمولات شركات العقار الأميركية. إحدى هذه النظريات تقول إن بيع العقارات في سوق هابطة مثل السوق الأميركية أصبح عملية صعبة وتحتاج إلى مهارات تسويقية وخبرة جيدة بالسوق، ولذلك يستحق وكلاء العقار عمولاتهم.
تقول نظرية أخرى إن سماسرة العقار يخدعون الزبائن، فهم من ناحية يؤكدون للمشتري أن البائع هو الذي يتحمل تكلفة العمولة، ولكنهم، من ناحية أخرى، يؤكدون للبائع أن العمولة سوف يتكفل بها رفع الثمن إلى الحد الذي يشمل ثمن العقار بالإضافة إلى العمولة.
وتقول أبحاث «ريال تريندز» العقارية إن ثلثي زبائن شركات العقار يأتون إليها عن طريق ترشيح الأصدقاء أو لمعرفة تكونت عبر تعاقدات سابقة. ويجعل هذا من الصعب على الزبائن التفاوض مع شركات العقار على عمولتها.
ويرى البعض أن الصناعة ليست تنافسية بالقدر المطلوب رغم زيادة عدد وكلاء العقار في السوق بنسبة 67 في المائة بين 1998 و2005. وهؤلاء يهدرون الكثير من الموارد في محاولات الاستئثار بصفقات بيع العقار. وفي بريطانيا ينفذ ال**** العقاري ما بين 40 إلى 50 صفقة سنويا مقابل سبع صفقات فقط لل**** الأميركي. أيضا تتكون معظم جهات الإشراف في الولايات المتحدة من وكلاء عقار، وهذه الجهات تمنع حتى الآن قيام شركات تقديم خدمات أقل بأسعار رمزية. ويرى البعض أن وكلاء العقار يسيطرون على الهيئات الإشرافية لمنع تغيير الوضع القائم، وهو نوع من الفساد.
ولكن أهم العوامل المؤدية إلى ارتفاع نسب العمولة في السوق الأميركي طبيعة السوق المترابطة بين وكلاء البيع ووكلاء الشراء الذين يتعاونون معا لإتمام الصفقات في مواعيد محددة. ويرى البعض أن وكلاء المشترين لديهم حوافز في عرض العقارات التي يقدم بائعوها نسبة عمولة أعلى من 3 في المائة. ويعرض بعض وكلاء العقار خفض عمولتهم ولكن هذا يجعل وكلاء الشراء يتجنبونهم لخوفهم من أن شركات العقار التي تقدم حسومات كبيرة لن تقوم بالإجراءات المطلوبة كما يجب، وتترك العمل إلى **** الشراء.
ولكن من الصعب إثبات ذلك؛ لأن وكلاء الشراء يقولون دوما إنهم يتجنبون بعض الشركات لأنها لا تقدم ما يرغب فيه زبائنهم. ولكن مؤسس شركة «يو إس ريالتي دوت كوم» التي تنجز صفقات مخفضة عبر الإنترنت اكتشف عند بيع منزله أنه اضطر إلى استخدام سمسار عقاري من أجل عرض العقار على مشترين محتملين. وعلى الرغم من أنه يعترف بأن هذا الموقف كان الاستثناء وليس القاعدة في السوق، فإنه يقول إن الشركات التي تخفض عمولتها تحتاج إلى رفع حجم نشاطها لتعويض نقص الدخل. ولكن أي انحياز في السوق ضدها يجبرها أحيانا على الاستسلام والخروج من السوق؛ ولهذه الأسباب قد تستمر العمولة العالية التي تصل إلى 6 في المائة في الأسواق الأميركية لبعض الوقت.

المصدر: ملتقى شذرات